Nhà phố xây sẵn giá rẻ: Đừng nhắm mắt mua liều

Không ít người trẻ đang đổ về Nhà Bè, Tp.HCM mua nhà phố mới xây với giá chưa đến 1 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, đằng sau những căn nhà giá mềm này là không ít câu chuyện dở khóc dở cười. 

Các bảng quảng cáo rao bán nhà phố 1 trệt, 1-2 lầu giá chỉ từ 650-900 triệu/căn, đất nền dự án giá chỉ từ 300-400 triệu đồng/lô treo nhan nhản dọc các tuyến đường từ quận 7 đến Nhà Bè (Tp.HCM). Có khi người mua còn chưa kịp hỏi thì đội ngũ cò đã cam kết ngay là đất thổ cư, pháp lý đầy đủ. Bên bán sẽ lo hết mọi việc từ sang tên, xin phép xây dựng, người mua chỉ làm việc duy nhất là...chồng tiền để an cư.

3 nhà chung một sổ đỏ

Anh Long, đang chỉ đạo đội thợ thi công 3 căn nhà giống hệt nhau nằm bên một con rạch trong hẻm nhỏ của đường Lê Văn Lương (xã Nhơn Đức), cho biết nhà xây không kịp để bán. Trong số 3 căn đang xây dang dở đã có 2 căn khách đặt mua. Mỗi căn 3x10 m2 được xây 1 trệt 2 lầu được bán với giá 900 triệu đồng. Còn lại căn cuối cùng nằm phía ngoài, diện tích nhỏ hơn, lại không vuông vức nên giá rẻ hơn, 750 triệu đồng và không thương lượng.

Anh này cũng cho biết đã làm ăn lâu năm, kể từ khi khu vực này còn là bãi đất trống toàn lục bình, nhưng đến nay đã có hơn 50 căn nhà giống hệt nhau mọc lên và người dân sinh sống ổn định. Khi hỏi giấy tờ, anh cho biết, các căn hộ ở đây đều thuộc diện sở hữu chung. 3 căn nhà anh đang chỉ đạo xây dựng có tổng diện tích chỉ hơn 80 m2 và được cấp 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất duy nhất. Chủ đất chia ra xây 3 căn nhà và mỗi người mua nhà được đứng tên đồng sở hữu trên khu đất này.

Thấy khách tỏ ra lo lắng, anh Long trấn an, ở huyện Nhà Bè giờ làm gì còn nhà, đất được cấp chứng nhận quyền sở hữu riêng, ai cũng phải mua bán theo hình thức này. Đồng sở hữu là hình thức được pháp luật cho phép, và đảm bảo không có chuyện tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, khi hỏi đến chuyện nếu người mua nhà cần thế chấp ngân hàng thì anh này đành…ngậm hột thị.

Một số xã khác của huyện Nhà Bè như Phước Kiểng, Nhơn Đức, nhiều khu dân cư với hàng trăm căn nhà giống hệt nhau được xây dựng với chiều ngang chỉ 3x10 m hoặc 3,2x12 m. Nhà được thiết kế kiểu 1 tầng trệt với đủ bếp, phòng khách, 1-2 lầu với mỗi lầu là 1 phòng ngủ và nhà vệ sinh, tổng diện tích đất từ 30-40 m2, diện tích sàn xây dựng từ 60-70 m2 được chào bán với giá từ 750-900 triệu đồng.

Nhiều rủi ro

Một nhân viên môi giới cho biết, từ 3 năm nay, công ty anh đã bán hàng trăm căn nhà theo hình thức kể trên. Khách mua chủ yếu là các cặp vợ chồng trẻ muốn có chỗ ở ổn định nhưng không thích sống trong các căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất với người mua nhà giá rẻ ở huyện Nhà Bè lại nằm ở tình trạng ngập úng diễn ra thường xuyên. Chị Ngọc, người vừa bán căn nhà có diện tích đất 40 m2 với giá ngót 700 triệu đồng kể, khi mua nhà, người bán đều khẳng định đất ở khu vực cao, không lo ngập. Nhưng khi về ở, gia đình chị mới tá hỏa vì tình trạng ngập không chỉ diễn ra trong mùa mưa mà liên miên theo triều cường. Mới đầu chị tính ở lâu dài nên xây kiên cố, làm móng chắc chắn. Do đó khi bị ngập, nước lại rút rất chậm. Không thể sống nổi nên chị quyết định bán nhà chuyển đi nơi khác.

Khi treo bảng rao bán ngôi nhà, thấy nhà chị Ngọc đẹp nên rất nhiều người quen tới hỏi mua. Nhưng chị vẫn chưa dám bán vì sợ “méc vốn”. “Sau khoảng 3 tháng rao bán thì tôi cũng gặp được người lạ. Dù giá rẻ hơn so với mức chào 30 triệu nhưng vợ chồng tôi vẫn bán. Bán xong tôi lại thấy xấu hổ vì chủ mới về ở một thời gian gọi điện, nhắn tin than vãn về chuyện ngập. Cả hai vợ chồng tôi đành chấp nhận đổi số điện thoại và không dám quay lại để thăm bạn bè, hàng xóm sống ở xung quanh”, chị Ngọc kể lại.

Anh Thản, nhân viên của một công ty xây dựng nhỏ ở quận Thủ Đức kể, anh đang tham gia xây dựng kiểu nhà ở này. Loại nhà này thường làm đồng loạt, chủ đầu tư sẽ tìm cách tiết kiệm hết mức, thậm chí không làm móng mà chỉ xây cột bằng gạch, làm gác giả…, còn vật tư thì chọn loại giá trị thấp. Nếu tính giá thành xây dựng hiện nay thì chỉ cần chưa tới 4 triệu đồng/m2 là đã hoàn thiện được. Do đó nhiều người về ở được một thời gian ngắn là nhà đã có dấu hiệu sụt lún, nứt tường. Nhưng muốn sửa sang lại cũng không dễ bởi phải phụ thuộc vào các nhà cùng vách.

Một cán bộ quản lý đô thị của xã Nhơn Đức cũng thừa nhận chuyện bùng nổ xây dựng nhà hộp diêm trên địa bàn và cho rằng, nếu những lô đất xây nhà không rơi vào khu vực quy hoạch thì các căn nhà đồng sở hữu như vậy vẫn được cấp chứng nhận sở hữu theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vị này vẫn khuyến cáo người mua nhà nên tìm cách được sở hữu riêng để tránh rắc rối.

“Thực tế, dù phù hợp với điều kiện của địa phương, nhưng hình thức nhà phố xây sẵn này vẫn thuộc diện lách luật. Về mặt dân sự vẫn cho sở hữu chung, nhưng đó là sở hữu chung hợp nhất, tức là một miếng đất hay căn nhà đã có giấy chủ quyền bán cho nhiều người cùng đứng tên chung. Còn kiểu nhà phố cùng một khuôn này là nhiều người sở hữu những căn nhà hay các miếng đất khác nhau trên cùng một mảnh đất, chủ đất vẫn là người giữ giấy tờ nên đương nhiên tranh chấp rất dễ xảy ra”, vị cán bộ này nói.

(Theo Zing.vn)

Read More

“Bong bóng” bất động sản rất khó xảy ra

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, từ nay đến năm 2017 rất khó diễn ra tình trạng “bong bóng” trên thị trường bất động sản. 

Ông Nguyễn Hoàng Minh cho rằng, thị trường bất động sản trong năm 2015 đã mạnh dạn hơn, không còn trạng thái rụt rè như năm 2014. Thị trường thực sự khởi sắc thể hiện ở lượng giao dịch tăng nhanh và giá bán cũng được đẩy lên. Mặc dù hiện nay đang có xu hướng phát triển mạnh loại hình căn hộ cao cấp và có nhiều ý kiến cho thấy đã xuất hiện tình trạng manh nha “bong bóng”. Tuy nhiên, ông Minh cho rằng điều này rất khó xảy ra, ít nhất là trong một hai năm tới. Bởi vì:

Thứ nhất, là những cơ chế chính sách của Chính phủ, các bộ ngành, địa phương đưa ra trong thời gian vừa qua đã giám sát và quản lý rất chặt chẽ, có nhiều ràng buộc đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Ví dụ, trong luật Kinh doanh bất động sản, có điều 56 quy định liên quan đến chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lại thì phải được ngân hàng bảo lãnh. Trong trường hợp chủ đầu tư không triển khai được dự án, hoặc không bàn giao căn nhà đúng như cam kết hợp đồng thì ngân hàng sẽ đứng ra trả quyền lợi cho khách hàng.

Thứ hai, đó là hoạt động cho vay tín dụng đầu tư bất động sản của các ngân hàng hiện nay rất chặt chẽ và thận trọng. Trong những năm gần đây tín dụng bất động sản tăng khá nhanh, bình quân tăng khoảng 11,7%/năm và dư nợ tín dụng bất động sản chiếm khoảng từ 11 – 12% trên tổng dư nợ. Đặc biệt, chính từ những bài học trong năm 2008 – 2009 đã khiến cho các ngân hàng có kinh nghiệm hơn trong cho vay tín dụng bất động sản. Hiện nay, trước khi cho vay đầu tư bất động sản các ngân hàng đều thẩm định rất kỹ khả năng trả nợ, năng lực tài chính, năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư. Một mặt vẫn hỗ trợ cho các doanh ngiệp, người vay mua nhà nhưng mặt khác cũng phải đảm bảo quản lý được các rủi ro khi cho vay.

Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, từ nay đến năm 2017 tính riêng tại thị trường TP.HCM sẽ có khoảng từ 50.000 – 60.000 căn hộ, chiếm phần lớn trong số đó là phân khúc trung và cao cấp. Giao dịch bất động sản trong năm 2015 cũng đạt kỷ lục so với các năm trước. Không ít dự án công bố bán hết hàng ngay trong lễ mở bán và giá bán cũng tăng từ 10 – 20% nhất là những dự án có vị trí tốt.

Trước tình hình đó, nhiều chuyên gia lo ngại thị trường trong thời gian tới sẽ xảy ra tình trạng lệch pha cung cầu. Trong khi nhà ở có diện tích nhỏ, giá thấp phù hợp với nhu cầu ở thực khan hiếm thì căn hộ trung và cao cấp có nguy cơ bị bội cung. Mặt khác, lượng giao dịch tăng đột biến cũng đặt ra nghi vấn liệu đây có phải là số liệu “ảo”?.

Trong một phát biểu trước Quốc hội mới đây, người đứng đầu Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay diễn biến rất phức tạp, khó lường, không thể chủ quan. Đã xuất hiện dấu hiệu của tình trạng đầu cơ, số lượng dự án mới tăng nhanh, giá bán cũng được đẩy lên cao nhất là ở những dự án có vị trí tốt, tiến độ thi công nhanh.

(Theo Cafeland)

Read More

Với 800triệu có nên đầu tư BĐS khu Đông Sài Gòn ?

Hỏi: Vợ chồng tôi đã tích lũy được 800 triệu đồng, muốn mua bất động sản (BĐS), liệu khu vực phía Đông Tp.HCM có phù hợp đầu tư lúc này? (Thái Thị Viết Thanh, quận 9, Tp.HCM)

Chuyên gia tư vấn:

Sau đây là tư vấn của ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty BĐS Techcomreal.

Hiện nay, tích lũy tài sản dưới hình thức dịch chuyển dòng vốn vào BĐS rất phổ biến, phù hợp với những người không có nhiều thời gian vì phải tập trung vào công việc chính. Các loại hình BĐS tạo ra giá trị gia tăng thông thường là căn hộ có vị trí tốt, đất nền phân lô tách thửa hoặc nhà phố trong khu dân cư hiện hữu luôn được các nhà đầu tư ưa chuộng bởi vừa khai thác cho thuê vừa tích lũy tài sản.

Vào nửa thập niên trước, nhà đầu tư thường chọn quận 2, quận 7 để mua BĐS, nơi có nguồn cầu rất hấp dẫn với tỷ lệ người nước ngoài thuê cao. Song, cục diện thị trường hiện nay đang mở rộng hơn rất nhiều theo thế đa cực, trong đó cực Đông vẫn lấn lướt hơn cả. Từ cuối năm ngoái tới nay, xu hướng đầu tư BĐS đã dịch chuyển về khu Đông khá mạnh vì ăn theo các dự án hạ tầng đang rầm rộ xây dựng.

Khu dan cu cho Long Truong đang thu hút nhiều nhà đầu tư

Nếu đã lựa chọn khu Đông Tp.HCM, thời điểm này, thị trường quận 9 là phù hợp với số vốn hiện gia đình bạn đang có. Khu vực này có mặt bằng giá nhà đất rẻ hơn quận 2 song hạ tầng hoàn thiện giúp di chuyển nhanh về khu trung tâm thành phố nên khá hấp dẫn đầu tư. Hơn nữa, bạn đang sống ở quận 9, rất thuận lợi cho việc quản lý tài sản.

Với hạ tầng giao thông kết nối dễ dàng về trung tâm Sài Gòn, triển vọng thị trường ở khu vực quận 9 đang khởi sắc, thu hút sự đầu tư của những tập đoàn lớn từ nước ngoài vào Việt Nam. Đặc biệt, khu công nghệ cao đang là nơi tập trung của hàng chục nghìn lao động với không ít tập đoàn lớn sở hữu vốn đầu tư lên hàng tỷ USD như Intel. Mới đây, Samsung Electronics đã đầu tư vào khu vực này với tổng vốn 1,4 tỷ USD. Bên cạnh đó còn có khu phức hợp OneHub Saigon diện tích 12 ha, Trường đại học mới của Harvard được tiến hành xây dựng và khai giảng vào tháng 9/2016. Do đó, nơi đây sẽ hứa hẹn một nguồn cầu lớn về BĐS tiêu dùng (cụ thể là cho thuê).

Với số vốn 800 triệu đồng tại quận 9, bạn có thể lựa chọn nhiều giải pháp khả thi nhất. 

Một là đầu tư đất nền phân lô tách thửa. Hiện nay, tại thị trường quận 9, xuất hiện tương đối nhiều loại hình BĐS này, nếu bạn mạnh dạn đầu tư từ đầu cho đến lúc có sổ và xây dựng được thì tỷ suất sinh lời trên vốn sẽ dao động từ 15-25%. Hạn chế của loại hình BĐS này là thời gian ra sổ khá lâu, nếu gặp các chủ đầu tư không đủ tiềm lực về tài chính có thể kéo dài và khi bán lại cũng sẽ gặp sự cạnh tranh của nhiều sản phẩm cùng phân khúc.

Hai là đầu tư nhà trong khu dân cư hiện hữu. Vị trí BĐS có thể tọa lạc trong các con đường nhỏ, giá cả giao động từ 700-900 triệu đồng, diện tích từ 30-70m2, có thể sửa chữa và bán lại, nếu chưa bán được thì cho thuê. Tỷ suất sinh lời từ 10-20% trên vốn tùy theo bạn chọn được đầu vào tốt và thời gian bán ra nhanh chóng.

Ba là đầu tư căn hộ nhỏ, giá vừa túi tiền để tiến hành khai thác cho thuê. Số vốn 800 triệu đồng của bạn có thể thiếu hụt một chút song không đáng kể. Bạn có thể vay thêm ngân hàng khoản vốn nhỏ trong ngắn hạn. Năm nay, tiềm năng khai thác của căn hộ cho thuê ở khu vực này đang ở mức 6%/năm song trong thời gian tới, giá thuê sẽ được cải thiện khi nhu cầu thuê tăng lên. Tuy không thể kỳ vọng mức tăng giá cao như những loại tài sản gắn liền với đất nhưng tối thiểu căn hộ vẫn có nguồn thu về ổn định và bảo đảm khả năng chống được lạm phát.

(Theo Vnexpress)

Read More

Những lưu ý khi mua nhà qua môi giới

Hiện nay nhiều khách hàng còn e ngại việc giao dịch nhà đất qua môi giới, do không ít những người hành nghề môi giới tự do còn làm ăn chộp giật, thiếu trung thực. Rủi ro là giá bị đẩy cao hơn, chi phí không rõ ràng, nhà đất không rõ ràng về pháp lý, thông tin cung cấp về sản phẩm bị thổi phồng thiếu minh bạch… 

Ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ về những điểm cần lưu ý khi mua nhà qua môi giới.

Cảnh giác với các môi giới tự do

Môi giới tự do không làm việc cho sàn bất động sản nào mà tự hành nghề giới thiệu bên mua với bên bán và ngược lại. Những người như thế thường được gọi là "cò". Và thông thường, họ không phải là người tiếp cận được với chính chủ nhà mà còn phải thông qua rất nhiều cầu môi giới khác. Đôi khi họ thấy một mẩu tin rao bán trên mạng và tìm đến để tự làm công việc môi giới.

Để tránh rủi ro, khách hàng nên tìm đến những đơn vị môi giới chuyên nghiệp, có uy tín, đủ điều kiện hoạt động. Với các dự án, bạn nên làm việc trực tiếp với đơn vị phân phối trực tiếp của chủ đầu tư. Nếu làm việc với môi giới nên biết họ đang chịu sự quản lý của đơn vị, sàn giao dịch nào. Kiểm tra pháp lý sàn, điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản đó. 

Kiểm chứng thông tin của môi giới 

Nhiều môi giới không nắm rõ thông tin về chính các sản phẩm mình đang giới thiệu. Do đó, có thể những thông tin họ đưa ra không chính xác, thậm chí không trung thực và khách quan về sản phẩm đó cũng như lượng cung - cầu thực của thị trường. Họ đưa ra những hình ảnh cóp nhặt, chắp vá để đánh vào tâm lý thích nhà đẹp, giá rẻ của người mua. 

Thậm chí, nhiều môi giới còn chưa từng nhìn tận mắt sản phẩm mình đang quảng cáo. Qua một đồng nghiệp, họ biết đến căn hộ hoặc lô đất ở khu vực đó nên cứ mang đi giới thiệu, biết đâu gặp được ai đó có nhu cầu.  Vì vậy, người mua nhà sau khi yêu cầu môi giới cung cấp các thông tin về hồ sơ pháp lý của sản phẩm đó nên tự mình đến tận nơi để xác minh, tìm hiểu thông tin. Bạn cũng nên thẳng thắn đặt ra các câu hỏi như tại sao chủ sở hữu lại muốn bán sản phẩm đó, khu vực này sẽ có thêm dự án nào trong tương lai không?... 

Bạn cũng cần thăm dò xem những ngôi nhà cần bán gần đó có giá như thế nào để nắm được mức trung bình của khu vực đó để tránh việc phải mua với giá quá cao. 

Làm rõ các chi phí, thủ tục liên quan

Các khoản chi phí là rất quan trọng trong giao dịch nhà đất qua trung gian. Do đó, xem xét, đọc kỹ, kiểm chứng các giấy tờ, hồ sơ về dự án cũng như những khoản chi phí trước khi thực hiện đặt cọc, đặt chỗ, giao dịch… Liên quan đến các thủ tục, nếu bạn không phải là người am hiểu về pháp luật thì nên tìm đến các văn phòng luật sư để được tư vấn cặn kẽ về các thủ tục pháp lý khi giao dịch. 

Ngoài ra, nhiều người làm môi giới thường không am hiểu tường tận hoặc chưa cập nhật về các thủ tục pháp lý. Ví dụ, hiện nay sổ đỏ ở nhiều quận, sau khi mua bán xong, quận không chấp nhận làm thủ tục sang tên vì có vấn đề về đăng ký nhà chưa đầy đủ, hoặc diện tích nhà trên sổ đỏ không đúng với hiện trạng... Đó là cũng là lý do bạn nên tham khảo thêm các văn phòng luật. 

(Theo Cafeland)

Read More

Kinh nghiệm mua đất nền dự án – đi thực tế

Lâu lâu mới có cơ hội lên nhà ông bác ở Sài Gòn chơi và biết tôi là dân kinh doanh nhà đất nên ông mời tôi tham gia một chương trình mua đất ở khu đô thị A (tôi không nhớ rõ lắm vì tên của đô thị này lấy bằng tiếng Tây). Không thể làm khác được nên tôi đành tham gia. Xe đến rước tại nhà và đưa chúng tôi đến dự án ở gần khu du lịch. Vừa bước lên xe thì nhân viên kinh doanh đã không ngừng thao thao về dự án: nào là thiên thời địa lợi, khí hậu ôn hòa, hợp phong thủy…

Kinh nghiệm mua dat nen du an

Trước khi ghé vào dự án thì xe chạy một vòng khu du lịch như một cách mở màn ấn tượng. Sau đó xe chở chúng tôi đến dự án cách khu du lich khá xa và đường đi rất vòng vèo (đôi chỗ vẫn là đường đất đỏ và dân cư hai bên đường thưa thớt).

Vừa mới tới dự án thì anh nhân viên đã ra sức thuyết phục chúng tôi rằng đây là nơi lý tưởng để đầu tư mà thực ra nó chỉ là những gì do anh tự tô vẽ lên chứ không có gì chứng minh cả. Anh còn mạnh miệng tuyên bố chỗ này sẽ là bệnh viện tiêu chuẩn quốc tế, trường học quốc tế, khách sạn năm sao….. nhưng tôi chỉ thấy đó là một bãi đất hoang. Điều thực tế mà tôi thấy là duy nhất một máy ủi đang làm việc và xa xa là một ngôi chùa. Cây xanh thì lưa thưa và đường đất đỏ đang trải đá.

Khi kết thúc việc xem miếng đất trống, nhân viên kinh doanh dẫn khách vào hội thảo. Nhân viên cho coi mô hình và chỉ cho tôi thấy cảnh quan tồng thể. Sau đó, khách hàng tham dự buổi thuyết trình. Nhân viên kinh doanh lại nói về những thuận lợi ở của tình đó: đường bộ, đường thủy, đường hàng không, đường sắt, đường lối chính sách của địa phương… chứ không đề cập rõ về sự thuận lợi của vị trí mà khách hàng cần mua. Kèm thêm vào đó là chương trình khuyến mãi hấp dẫn như xe hơi, xe gắn máy, tivi… nhưng không biết có ai trúng không. Tôi nói nhỏ với ông bác: “Nơi đây thì khó khăn sẽ nhiều hơn thuận lợi đấy”. Ông gật đầu đồng ý.

Khi thuyết trình xong thì nhân viên kinh doanh hối thúc khách hàng chọn vị trí và đặt chỗ kẻo hết. Khi thấy khách hàng lưỡng lự thì nhân viên kinh doanh nói thêm về những thuận lợi ở đẩu đâu do anh nghĩ ra và khẳng định là đầu tư ở đây sẽ có lời. Khách hàng có ý không muốn mua ở đây thì nhân viên kinh doanh hối thúc chọn vị trí đất và đặt chỗ. “Đặt đi kẻo người khác đặt mất” anh giục chúng tôi. Khi thấy khách hàng không hứng thú với việc đặt chỗ và đặt tiền cọc thì nhân viên tỏ ra không hài lòng và dùng những từ ngữ khiêu khích. Khách hàng nói không thì nhân viên liền trở mặt từ niềm nở ban đầu giờ lạnh lùng băng giá. Cùng với các nhân viên khác đến với khách hàng tạo áp lực về việc đặt tiền cọc. Trong khi đó thì các nhân viên khác không ngừng tạo ra cơn sốt ảo bằng cách hô thật to tên vị trí mà khách hàng đã mua. Nhân viên kinh doanh chạy loạn lên giành nhau vị trí đất nhưng chỉ là ảo. Nhân viên kinh doanh lại không ngừng hối thúc khách hàng đặt tiền giữ chỗ. Nếu khách trả lời không thì họ quay mặt lại với khách.

Tôi thấy tức cười quá vì họ làm như có thể qua mặt được khách hàng. Họ tính đặt khách hàng vào chương trình đã soạn sẵn và cứ thế buộc khách hàng phải theo. Họ áp cái mà họ nghĩ lên suy nghĩ của khách hàng. Họ nghĩ là họ làm chủ tình thế chứ không phải khách hàng. Họ quyết định thay cho khách hàng. Họ làm như vậy cũng bình thường thôi vì họ bị áp lực bởi doanh số mà. Cuối cùng thì họ cũng bán được một lô cho bà cụ vì đơn giản bà không thể chịu nổi áp lực từ hai hay ba nhân viên kinh doanh. Về sau tôi được biết thì cụ ấy cũng bỏ vì chỉ đặt cọc vài trăm ngàn. Cuộc chào bán kết thúc. Khi lên xe quay về thì không khí ảm đạm bao trùm vì nhân viên kinh doanh tỏ ra thất vọng khách hàng và ngược lại khách hàng thất vọng vì mất công vô ích.

Ông bác quay qua tôi cười đểu và nói nhỏ: “Chú mày cũng làm y như cái nhóm này không?” Tự ái nghề nghiệp, tôi mới trình bày quy trình của tôi khi tiếp xúc khách hàng. Trước tiên là tìm hiểu tâm tư và nguyện vọng của khách hàng để xem có phù hợp với dự án của mình không. Thứ hai là có những chứng minh cụ thể dựa trên văn bản pháp lý của nhà nước hay nhưng công trình cụ thể chứ không tô vẽ. Thứ ba là để khách hàng tự chọn lựa và quyết định chứ không đặt ý định của mình lên khách hàng. Có như thế mới giữ chân được khách hàng và từ đó họ sẽ là người giới thiệu cho bạn bè của họ, đâu cần phải dán quảng cáo đầy cột điện như ở đây. Có lấy khách hàng làm trung tâm thì mới làm ăn lâu dài được. Không thể lừa khách hàng được vì trước khi mua thì họ cũng tham khảo rất cẩn thận và chu đáo. Nếu có cảm giác như bị lừa gạt thì họ sẽ cảnh báo cho mọi người biết. Tôi còn dùng cả hình ảnh về đàn bồ câu, nếu rải thóc thì bồ câu đến còn ném đá thì bồ câu bay. Ông bác gật gù đồng ý và đưa ra nhận xét: “Thảo nào chú có nhiều khách hàng như vậy”.

(Sưu tầm)

 

Read More

Tại sao người Việt thích đầu tư đất nền, nhà phố

Hiện nay, dù thị trường bất động sản ngày càng phát triển, sản phẩm đa dạng với giá cả khá hợp lý, thế nhưng đa số người Việt vẫn muốn sở hữu nhà gắn liền với đất. Dưới đây là những lý do chúng ta say mê kênh đầu tư này.

Thứ nhất: Do tập quán cha ông để lại, ngôi nhà phải gắn liền với đất mới là tài sản có giá trị. Trải qua nhiều giai đoạn thị trường nhà đất nóng sốt, quan niệm này càng được củng cố. Niềm tin giá đất tăng dần theo thời gian hoặc giữ giá tốt hơn những tài sản khác khiến người Việt luôn ưu tiên loại sản phẩm này, thậm chí họ còn mua đất nền để chờ cơ hội tăng giá hoặc làm của để dành, của hồi môn.

Thứ hai: Việc mua đất nền hoặc nhà phố còn gắn liền với tiềm năng phát triển tương lai trong bối cảnh các gia đình Việt thường có nhiều thế hệ sống cùng hoặc ở gần nhau. Các gia đình này chuộng đất nền và nhà phố vì một khi kinh tế khá giả có thể xây ngôi nhà mới khang trang hơn ngay trên chính mảnh đất hoặc ngôi nhà cũ.

Thứ ba: Một bộ phận không nhỏ các bậc phụ huynh chỉ chấp nhận cho tiền con cái mua nhà phố hoặc đất nền. Họ vẫn bảo thủ với quan niệm cũ, ngoài ra họ còn bị ám ảnh bởi sự nhếch nhác, xô bồ, không an ninh của các khu căn hộ chung cư có từ hàng chục năm trước hoặc nhà tập thể thời họ còn trẻ.

Thứ tư: Việc mua nhà phố hoặc đất nền mang lại cho chủ sở hữu cảm giác mình là người chủ thực sự của tài sản có giá trị. Người Việt muốn được toàn quyền quyết định, hiện thực hóa các mơ ước bằng nhiều hình thức: thiết kế xây dựng theo sở thích, buôn bán, cho thuê, mở văn phòng kinh doanh tại chính nhà mình. Với tài sản là một khu đất còn trống, chủ đất có thể triển khai kế hoạch đầu tư: xây nhà vừa để ở vừa làm phòng trọ hoặc tìm kiếm đối tác đầu tư mô hình này.

Thứ năm: Quan niệm đất đai là tài nguyên không sinh thêm trong khi dân số ngày càng tăng mạnh, tốc độ đô thị hóa nhanh. Nhà phố và đất nền trong đô thị được xem là dòng sản phẩm có thể khan hiếm theo thời gian. Mặc dù không có công thức trả lời đổ tiền vào đất trong bao lâu sẽ sinh lời và tỷ suất sinh lời là bao nhiêu, nhưng người Việt vẫn xem đây là kênh đầu tư an toàn trong dài hạn.

Thứ sáu: Tại các đô thị phát triển, nếu chịu khó di chuyển ra khu vực rìa trung tâm, người Việt vẫn có thể tìm kiếm đất nền và nhà phố giá vừa túi tiền, kết nối hạ tầng khá ổn. Riêng tại TP HCM, đất nền ở một số quận huyện vùng ven vẫn còn khá rẻ và điều này thu hút được nhiều đối tượng khách hàng. Các cặp vợ chồng trẻ mua đất xây nhà cấp bốn, nhà đầu tư mua đất để hiện thực hóa tài sản và tích lũy lâu dài hoặc xu hướng xây nhà cho thuê để vừa thu tiền lẻ vừa chờ giá đất tăng.

Thứ bảy: Thị trường chung cư tại Việt Nam dù đã có bước phát triển đáng kể so với vài thập niên trước nhưng hiện nay vẫn còn những hạn chế nhất định. Các vụ tranh chấp sở hữu chung - riêng, bất đồng về cách quản lý và cung ứng dịch vụ trong các tòa nhà, nhiều chi phí phát sinh thêm ... vẫn đang diễn ra khắp nơi. Điều này khiến một bộ phận người Việt không hài lòng và cảm thấy bất an khi giao tài sản của mình cho người khác quản lý giám sát. Họ tránh những rắc rối phát sinh bằng cách mua đất nền, nhà phố để ở hoặc cho thuê bằng hình thức tự quản và xem đây là kênh tích lũy tài sản theo kiểu truyền thống.

(Theo Vnexpress)

Read More

Những sai lầm thường gặp của những nhà đầu tư đất nền

Nhờ giá trị vừa phải lại phù hợp với tích luỹ của nhiều nhà đầu tư, đất nền là một phân khúc dành được nhiều sự quan tâm và ưa chuộng. Mặc dù vậy, tâm lý đám đông lại dễ gây ảnh hưởng đến những nhà đầu tư mới vào cuộc hoặc chưa có nhiều kinh nghiệm, dẫn đến việc mắc phải những sai lầm không mong muốn.

Có không ít chuyên gia đã đưa ra lời cảnh báo về nguy cơ rủi ro khi đầu tư đất nền ở Đà Nẵng, Bình Dương, sân bay Long Thành hay Nhơn Trạch...Theo Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh và cũng là một chuyên gia bất động sản, ông Phan Công Chánh, cho rằng, cần tránh mắc phải 5 sai lầm dưới đây nếu muốn đầu tư đất nền sinh lợi tốt :

1. "Vẽ" làng du lịch, phố chuyên gia,… ngay tại khu công nghiệp ô nhiễm

Đôi lúc, những nhà đầu tư đến từ nơi khác sẽ không đủ thời gian để có thể cảm nhận được mức độ ô nhiễm từ nguồn nước, không khí trong khu vực gần những khu công nghiệp của địa phương. Những yếu tố về môi trường tưởng chừng không đủ quan trọng nhưng lại dễ khiến người mua có nhu cầu ở thực "chạy xa" dự án, dẫn đến tình trạng mất giá và thậm chí có thể là đất bỏ hoang.

Không thiếu những dự án vẽ ra khu du lịch, phố chuyên gia ngay bên cạnh khu công nghiệp đang ngày đêm "nhả khói". Song viễn tưởng đó chỉ có giá trị về mặt cảm xúc đối với những nhà đầu tư còn non kinh nghiệm. Thực tế cho thấy, cảnh ô nhiễm khói bụi ít có chuyên gia nào có thể chịu được và chuyện du lịch thì lại càng không thể.

2. Hấp tấp chạy trước đón đầu hạ tầng

Đây là câu chuyện từng xảy ra khi bắt đầu khởi công những tuyến cao tốc đầu tiên. Chuyện bất động sản sẽ "ăn theo" những dự án này được kỳ vọng bởi không ít nhà đầu tư song trên thực tế, chỉ có một số rất nhỏ những khu dân cư được hưởng lợi nhờ vị trí tốt có thể kế nối trực tiếp với đường cao tốc. Còn đối với các vị trí dù nhìn thấy đường cao tốc nhưng không thể kết nối được thì lại là một chuyện khác và có những nơi còn bị rớt giá.

Chẳng hạn như việc tăng giá không diễn ra ở mọi vị trí trên tuyến đường metro mà chỉ có các bất động sản nằm ở gần khu vực trạm lên xuống của ga thì mới có tiềm năng, giá trị trong tương lai và dành được sự quan tâm của nhà đầu tư.

3. So với nhu cầu thực, số lượng dự án đất nền đã bão hoà

Ở những khu đô thị thành lập chưa lâu, mấu chốt để quyết định xem có xuống tiền hay không của các nhà đầu tư đó chính là yếu tố dân cư. Trong khi lượng hàng hoá còn nhiều trên thị trường mà lượng dân cư lại thưa thớt thì việc đầu tư vào đất nền sẽ khó thu được lợi nhuận.

Sẽ có sự cạnh tranh về giá bán ra của những nguồn cung trên thị trường từ nhiều nguồn khác nhau như đất trong khu dân cư lân cận, hoặc nguồn đến từ nhà đầu tư đã mua trước đây và cả sản phẩm mới của chủ đầu tư. Sự cạnh tranh về giá sẽ trở nên ngày càng khốc liệt hơn nếu thị trường quá đa dạng về nguồn cung, đây là nguyên do dẫn đến việc nhà đầu tư vừa chịu bán lỗ vốn lại vừa khó khăn trong việc tìm người mua lại.

4. Dự án không hướng đến đối tượng đủ khả năng thanh toán và có nhu cầu ở thật

Tình trạng này khá phổ biến với hầu hết các dự án có vị trí gần khu công nghiệp. Công nhân thường chiếm số đông với nhu cầu sử dụng lao động tại các khu công nghiệp hiện nay. Mặc dù có nhu cầu thực về nhà ở song với thu nhập quá thấp, họ chưa có đủ khả năng tích luỹ để mua nhà. Chính vì thế, chuyện tìm người mua lại sản phẩm của mình sẽ là rất khó khăn với nhà đầu tư.

5. Dự án không có giá trị khác biệt bền vững

Có nhiều yếu tố làm nên giá trị khác biệt này như: Quy hoạch của khu vực, phong thủy tự nhiên, định hướng, yếu tố địa lý, mô hình phát triển do chủ đầu tư đề ra,...Dự án khó có thể tạo nên tính "độc", hiếm để đảm bảo giá trị gia tăng nếu thiếu đi yếu tố khác biệt.

(Theo Nhadatviet)

Read More

Hướng dẫn mua nhà để tránh rủi ro

Hiện nay nhu cầu mua nhà của người dân rất cao, tuy nhiên không phải người dân nào cũng có kinh nghiệm, kỹ năng cần thiết để phân tích, nhận định về bất động sản trước khi mua bán. Chính vì vậy, rủi ro trong việc mua bán là khó tránh khỏi. Để tránh rủi ro trong mua bán bất động sản, quy trình 5 bước sau đây có thể giúp người mua nhà chọn được căn nhà mà mình cảm thấy hài lòng nhất.

Bước 1: Xác định khu vực sẽ sinh sống

Việc xác định khu vực sẽ sinh sống căn cứ vào chữ “tiện”. Tiện ích là vấn đề được người mua nhà để ở quan tâm hàng đầu. Trong đó, có thể kể đến các yếu tố: Gần bệnh viện, gần nơi làm việc, gần trường học, gần chợ…

Do đó, bạn cần trả lời 4 câu hỏi sau đây để giúp xác định mình muốn sinh sống.

- Nơi ở có gần bệnh viện không?

- Vợ chồng có gần nơi làm việc không?

- Con cái có tiện đi học không?

- Có gần siêu thị hoặc chợ không?

Nên nhớ, đừng bao giờ mua căn nhà chỉ vì nó đẹp long lanh (như quảng cáo) và bạn thấy thích (trừ khi bạn muốn đầu tư). Hãy mua căn nhà tiện lợi nhất cho nhu cầu an cư của chính Bạn và các thành viên trong gia đình mình. Trong thời gian sắp tới khi Việt Nam hoàn thành và đưa vào sử dụng các tuyến Metro thì cũng nên lưu ý thêm yếu tố gần tuyến Metro như ở Singapore hoặc Malaysia.

Bước 2: Xác định khoản tiền sẽ mua nhà

Bạn muốn mua nhà bao nhiêu tiền? Tiền tự có hay góp cùng với vợ/ chồng/ anh chị em/ cha mẹ? Có phải vay ngân hàng không? Nếu vay thì vay bao nhiêu?Theo kinh nghiệm thì khoản vay an toàn là khoản vay không quá 50% tổng giá trị căn nhà và khoản tiền phải trả ngân hàng hàng tháng không quá 50% thu nhập. Từ đó Bạn có thể tính ra số tiền phải trả hàng tháng và thời hạn vay ngân hàng.

Ví dụ: Bạn cần mua căn hộ chung cư khoảng 650tr thì chỉ nên vay không quá 50% là 375tr. Giả sử thu nhập của Bạn (cả 2 vợ chồng) là 20tr/tháng thì hàng tháng sẽ dành tối đa 10tr để trả tiền mua nhà. Trường hợp bạn chọn vay ngân hàng, phương án trả cả gốc lẫn lãi hàng tháng thì cần tìm ngân hàng có gói cho vay mua nhà để tính toán tiền vay phải trả.

Giả sử bạn tìm được ngân hàng cho vay với thời gian 10 năm, lãi suất 15%/năm (rất nhiều). Sau khi tính toán thì số tiền phải trả hàng tháng tối đa là 7.812.500đ. Nếu thời gian ngân hàng cho vay dài hơn và lãi suất cho vay thấp hơn thì rất tuyệt vời, nhưng phần lớn các sản phẩm cho vay từ ngân hàng đều có điều chỉnh lãi suất theo 06 tháng hay 12 tháng, và nên nhớ tiền lãi giảm dần theo thời gian.

Lưu ý: Hãy cẩn thận với những ngân hàng đang có gói lãi suất ưu đãi với lãi suất thấp (ví dụ: Lãi suất 6%-8% thường chỉ áp dụng cho năm đầu tiên, các năm sau lãi suất sẽ thả nổi).

Bước 3: Xác định bất động sản cụ thể sẽ mua

Câu hỏi quan trọng cần trả lời ở bước này: Chọn nhà riêng lẻ, chung cư hay đất nền?

Nhà riêng lẻ có ưu điểm là tự do, trong khi đó nhà chung cư lại được bảo vệ tốt hơn. Nếu nhà có nhiều trẻ con, người già thường xuyên phải ở nhà một mình, chung cư là lựa chọn sáng suốt. Còn nếu Bạn đang độc thân hoặc vợ chồng son mới cưới thì có thể chọn nhà riêng lẻ.

Từ đó, lên danh sách các bất động sản tại khu vực Bạn đang quan tâm. Bạn có thể tìm bất động sản từ tất cả các nguồn, đi xem, các điểm cần chú ý khi đi xem là cư dân xung quanh và các tiện ích đã nêu ở bước 1. Nên tạo ra 1 danh sách để kiểm tra, so sánh. Có thể tìm một chuyên viên tư vấn BĐS chuyên nghiệp để đỡ tốn thời gian. 

Bước 4: Xác định pháp lý

Đây là bước rất quan trọng, nên nhờ 1 luật sư hoặc chuyên viên tư vấn có kinh nghiệm hỗ trợ.

Nhà phải có sổ hồng, căn hộ chung cư phải có hợp đồng hoàn chỉnh về mặt pháp lý, Chủ đầu tư uy tín, có ngân hàng liên kết cho vay thì việc giải ngân vốn vay mới thuận lợi. Quy định chung của ngân hàng hiện nay là nhà ở riêng lẻ diện tích từ 30m2 trở lên mới được vay. Chung cư thì phụ thuộc vào chủ đầu tư, giá trị hợp đồng và nguồn thu nhập (chứng minh được) ở bước 2.

Mua nhà của ai còn quan trọng hơn việc mua cái gì. Người bán (cả chủ nhà riêng lẻ hay chủ đầu tư) có uy tín và có tốt thì mới nên giao dịch. Ngoài ra, bạn nên cầm sổ đỏ (hoặc sổ hồng) của BĐS lên Phòng Địa chính để hỏi về vấn đề pháp lý như có tranh chấp, có bị quy hoạch không? ...

Bước 5: Tiến hành giao dịch

Nên xin hồ sơ chuyển sang ngân hàng để thẩm định trước về thủ tục vay trước khi xúc tiến ký hợp đồng đặt cọc mua nhà. Nếu ngân hàng đồng ý cho vay, Bạn mới ký hợp đồng mua nhà. Một số dự án chung cư có liên kết với ngân hàng nên thủ tục cho vay cũng sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên phải lưu ý là từng ngân hàng khác nhau cũng có những quy định khác nhau.

Sai lầm thường gặp là ký tên mua nhà rồi mới đưa hồ sơ qua ngân hàng thẩm định, việc này rất rủi ro trong trường hợp ngân hàng không đồng ý cho vay thì bạn sẽ có nguy cơ mất tiền đặt cọc rất lớn.

Làm tốt 5 bước trên thì Bạn sẽ giảm được rủi ro ở mức tối thiểu khi tiến hành mua nhà, đặc biệt với những người mua nhà lần đầu, thiếu kinh nghiệm. Chúc bạn thành công !

(Theo Đô thị.net)

Read More

Mua đất tự xây hay mua nhà xây sẵn ?

Với nhiều người Việt Nam , nhà đất thổ cư vẫn luôn là một phân khúc bất động sản được yêu thích nhất. Ở phân khúc này, khách hàng thường có tâm lý muốn mua đất nền và tự thiết kế xây dựng phù hợp với sở thích cá nhân. Nhưng một số người lại ngần ngại trong việc tự xây nhà do không có kinh nghiệm, thiếu thời gian và không muốn tốn quá nhiều công sức vào việc quản lý xây dựng.

Vậy nên mua nhà xây sẵn hay mua đất nền tự xây, những phân tích sau sẽ giúp bạn so sánh ưu nhược điểm của từng phương án

Chi phí

Đối với thị trường nhà đất, điều quyết định giá trị bất động sản là yếu tố vị trí. Do đó việc mua nhà xây sẵn (đã qua sử dụng) thường rẻ hơn so với việc mua đất và tự xây nhà. Khách hàng lựa chọn những căn nhà riêng được chủ cũ xây dựng có thể sẽ tiết kiệm được 20% - 30% so với chi phí xây dựng một căn nhà mới. Tuy nhiên, với trường hợp này thì khách hàng thường không hài lòng về thiết kế cũng như chất lượng nội ngoại thất của căn nhà.

Còn nếu mua các căn nhà do chủ đầu tư xây dựng hàng loạt thì chi phí xây dựng tính vào tổng giá trị nhà đất cũng không thấp hơn so thị trường và trong khi còn bị đội giá dự toán lên cao hơn. Trong trường hợp này thì mua đất và tự xây sẽ tiết kiệm hơn.

Chất lượng xây dựng

Nếu khách hàng lựa chọn những căn nhà do chủ cũ tự xây dựng và thiết kế để ở thì chất lượng kết cấu tương đối đảm bảo. Ngoài ra, chi phí sửa chữa lại tương đối thấp. Nhưng khi quyết định mua những căn nhà xây hàng loạt để bán thì nên nhờ người có kinh nghiệm xây dựng kiểm tra kỹ chất lượng các vật liệu hoàn thiện (ốp lát, điện nước, sơn) cũng như xem xét chi tiết các bản vẽ hoàn công phần thô và phần hoàn thiện nếu có.

Đối với khách hàng lựa chọn mua đất và tự xây nhà thì có thể yên tâm hơn về chất lượng vì tự làm. Nhưng để chất lượng nhà xây thực sự được đảm bảo thì nên thuê thiết kế uy tín để căn nhà có tính công năng tiện ích và thẩm mỹ. Việc này rất quan trọng vì phần lớn người mua đất đều chưa có kinh nghiệm xây dựng nên cần tìm hiểu kỹ để lựa chọn công ty tư vấn uy tín, nhóm thợ lành nghề và những nhà cung cấp vật liệu giá tốt, chất lượng đảm bảo.

Để xây một căn nhà đẹp và chất lượng tiêu tốn khá nhiều thời gian công sức đi tìm hiểu. Do đó, nếu vì tiết kiệm chi phí tư vấn thiết kế và không tìm hiểu thị trường xây dựng thì căn nhà hoàn thành không chắc đã đảm bảo thẩm mỹ, công năng và chất lượng như chủ nhà mong muốn.

Thời gian và công sức

Đối với việc tìm được một căn nhà xây sẵn hay mua đất để tự xây thì thời gian và công sức bỏ ra là tương đương.

Để mua một căn nhà xây sẵn phù hợp với ngân sách và phong cách của mình thì khách hàng thực sự phải bỏ ra nhiều thời gian để xem xét tìm hiểu rất nhiều. Còn với khách hàng lựa chọn việc mua đất tự xây thì việc tìm mua một mảnh đất phù hợp có thể nhanh hơn và rẻ hơn việc mua một căn nhà xây sẵn. Nhưng sau đó cần phải tiêu tốn rất nhiều thời gian và công sức cho việc xin phép xây dựng, thiết kế, xây dựng và hoàn thiện căn nhà.

Dựa trên các tiêu chí trên, việc lựa chọn mua một căn nhà xây sẵn hay mua đất tự xây phụ thuộc vào sở thích của riêng mỗi người. Tuy nhiên để có được một căn nhà như ý thì vấn đề quan trọng nhất là khách hàng phải nghiên cứu tìm hiểu kỹ thị trường nhà đất và định hình rõ nét căn nhà mong muốn trước khi ra quyết định mua.

(Theo Cafeland)

Read More